임대차계약의 자동 연장, 묵시적갱신에 대해 알아보자
안녕하세요, 부동산 & 형사 전문변호사, 조효동 변호사입니다.
임대차계약에서 중요한 개념 중 하나인 묵시적 갱신에 대해 살펴보겠습니다. 이는 임대인과 임차인 모두에게 영향을 미치는 중요한 법적 개념으로, 주택임대차보호법(주임법)과 상가건물 임대차보호법(상임법)에서 다루고 있습니다.
특히, 임차인의 입장에선 지금 살고있는 집에서 계약조건의 변경 없이 기간만 연장하여 살고싶을때, 임대인과 특별히 대화를 나누지 않고 가만히 있으면 자동으로 계약이 연장되지만, 만약 계약을 종료하고 이사를 나가고 싶다면 반드시 반드시 숙지해야 하기 때문에 오늘 글을 유심히 읽어보시면 도움이 되리라 생각합니다.
또한, 임차인이라면 반드시 알아야 할 대항력 또한 제 글을 읽어보시고 숙지해두시기 바랍니다.
대항력 요건, 전입신고, 확정일자, 점유 3가지 알아보기!
묵시적 갱신이란?
임대차 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고, 임대인과 임차인 양측이 계약 종료에 대한 의사를 표시하지 않아 자동으로 계약이 연장되는 것을 말하는데, 이는 임차인의 주거 안정성을 보장하고, 불필요한 계약 갱신 절차를 줄이는 데 도움이 됩니다.
주임법과 상임법에서의 비교
주임법과 상임법 모두 묵시적 갱신에 대한 규정을 두고 있지만, 세부적인 내용에는 차이가 있습니다.
주택임대차보호법(주임법)
주임법에서는 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어지며, 이 경우 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.
상가건물 임대차보호법(상임법)
상임법에서는 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어지지만, 이 경우 임대차 기간은 1년으로 간주됩니다. 두 법률 모두 임차인 보호를 위해 제도를 도입했지만, 적용 기간과 갱신 후 계약 기간에 차이가 있음을 알 수 있습니다.
주요 판례
- 대법원 2002다59351 판결:
임대인이 임대차 계약 종료 전에 갱신 거절의 의사를 표시했다면, 묵시적 갱신이 성립하지 않습니다. - 대법원 2007다54029 판결:
임차인이 임대차 기간 만료 후에도 계속 거주하고 있다면, 임대인의 계약 갱신 동의가 있는 것으로 볼 수 있습니다. - 대법원 2009다64307 판결:
묵시적 갱신 후 임차인이 계약 해지를 통지한 경우, 도달 된 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. - 대법원 2010다71578 판결:
임대차 계약서에 ‘묵시적 갱신을 인정하지 않는다’는 특약이 있더라도, 실제로 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이의를 제기하지 않았다면 인정될 수 있습니다. - 대법원 2012다97872 판결:
임대인이 갱신 거절의 의사를 표시했더라도, 그 후 임차인의 계속 거주를 용인했다면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다.
이러한 판례들을 통해 성립 요건과 효과에 대한 법원의 해석을 알 수 있습니다.
애매한 상황이라면?
계약종료일은 2025. 1. 31. 인데, 임차인이 2025. 1. 20.경에 임대인에게 계약이 종료되는 날에 이사를 나가겠다고 통지했고, 임대인이 알겠다고 대답했다면, 묵시적 갱신일까요?
비록 임차인이 계약 종료 2개월 전에 통보하지 않았다고 하더라도, 임대인이 “알겠습니다”, “네” 등 계약 종료를 동의하는 취지의 답변이 있었다면, 기본적으로는 계약은 연장되지 않고 종료되는 것으로 보아야 할 것입니다.
우리 법에서는, 법의 무지로 인한 실수나 잘못에 대한 것은 전적으로 그 개인에게 책임이 있다고 보기 때문에, 임차인이 계약종료 2개월 전까지 통보해야 정상적으로 계약이 해지된다는 사실을 임대인이 몰랐다는 사실만으로는 묵시적 갱신에 대한 부분을 주장하기 어렵다고 보아야 합니다.
그러나, 임차인과 임대인의 전체 대화내용 중, 묵시적 갱신이 되었다고 볼 만한 부분이 있다면, 이는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.
다만, 만약 임차인과 임대인이 계약해지의 문제로 법적 다툼으로 이어졌다고 하더라도, 재판이 열리기 까지의 시간이 제법 소요되며, 이미 3개월이라는 시간이 지났을 확률이 매우 높기 때문에, 임차인에게 불리한 상황은 아닙니다.
공인중개사 수수료?
위와 같은 경우에는 새로운 계약을 체결하는 것이 아니라 기존 계약이 자동으로 연장되는 것이므로, 원칙적으로 공인중개사 수수료(일명 ‘복비’)가 발생하지 않습니다.
그러나, 갱신을 이유로 계약서만 새로 작성하는 어떠한 이유로 공인중개사를 통해 업무를 진행한다면, 소액의 수수료는 발생할 수 있습니다.
하지만, 굳이 계약서를 새로 작성할 필요가 없다는 점, 기억해주시면 좋을것 같습니다.
묵시적 갱신의 장단점
장점
- 임차인의 주거 안정성 보장
- 불필요한 계약 갱신 절차 감소
- 임대차 관계의 연속성 유지
단점
- 임대인의 재산권 행사 제한 가능성
- 임대료 조정의 어려움
- 계약 조건 변경의 제한
결론
오늘 설명해드린 이 제도는, 임차인 보호를 위한 중요한 법적 장치입니다. 그러나 임대인과 임차인 모두 이 제도의 특성을 잘 이해하고, 자신의 권리와 의무를 명확히 알고 있어야 합니다. 특히 계약 만료 시점이 다가올 때는 상호 간의 의사소통을 통해 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.
임대차 계약에 관련된 모든 당사자들은 이에 대한 이해를 바탕으로, 서로의 권리를 존중하며 원만한 임대차 관계를 유지할 수 있도록 노력해야 할 것입니다.
임대차 관련 분쟁으로 인해 어려움을 겪고 계시다면 아래의 방법으로 문의주시면 친절하게 안내해드리도록 하겠습니다.
감사합니다.
