안녕하세요, 변호사형 조효동 변호사입니다.
전세사기가 전국을 뒤집어놓은지 어느덧 2년 정도 지난 것 같은데요, 피해자들은 임차권등기를 신청하고 보증금반환 소송을 진행하여 부동산을 경매로 넘겨 보증금을 회수하려는 노력을 다하고 있습니다.
그런데, 부동산 경매는 생각보다 따져봐야 할 것들이 많은데요, 그래서 오늘은 부동산 경매, 특히 말소기준권리와 더불어 대항력이 있는 임차인이 보증금을 회수할 가능성이 얼마나 되는지에 대해 알아보려고 합니다.
부동산 경매에서 말소기준권리는 매우 중요한 개념인데요, 경매가 진행될 때, 해당 부동산에 설정된 권리 중 어떤 것이 소멸되고, 어떤 것이 낙찰자에게 인수되는지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다.
말소기준권리는 경매 절차에서 낙찰자가 부동산을 인수할 때, 해당 부동산에 설정된 권리들이 어떻게 처리되는지를 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 경매에 참여하거나 임차인으로서 권리를 보호받고자 할 때, 말소기준권리에 대한 이해는 필수적입니다.
말소기준권리란?
말소기준권리는 부동산 경매에서 낙찰자가 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리를 구분하는 기준이 되는 권리를 말합니다.
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2
— 찾기쉬운 생활법령정보 —
쉽게 말해, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 하고, 그 이후에 설정된 권리는 소멸됩니다. 예를 들어, 근저당권이 설정된 부동산에 세입자가 들어온 경우, 경매가 진행되면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 늦을 경우 세입자의 권리는 소멸되는데, 이때 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리가 될 수 있는 대표적인 권리에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
1. 저당권 및 근저당권
2. 가압류 및 압류
3. 담보가등기
4. 경매개시결정등기
5. 전세권
이들 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되며, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸될 가능성이 큽니다.
대항력이란?
대항력 있는 임차인의 보증금 반환 요구
대항력 있는 임차인은 전입신고와 실제 입주를 통해 대항력을 갖춘 임차인을 말하는데요, 대항력 있는 임차인은 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
그러나 대항력 있는 임차인이 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있는지 여부는 몇 가지 상황에 따라 달라집니다.
보증금을 요구할 수 있는 상황
전입신고 + 확정일자 + 배당요구: 임차인이 전입신고와 확정일자를 받고 배당요구까지 완료한 경우 보증금 전액을 배당받을 수 있는데요, 이때 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없으며, 임차인은 법적으로 보호받습니다.
하지만, 만약 말소기준권리보다 후순위인 경우에는 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없습니다.
보증금을 요구할 수 없는 상황
대항력 있는 임차인이 스스로 낙찰자가 된 경우: 대항력 있는 임차인이 자신이 거주하던 집을 스스로 낙찰받으면 보증금을 청구할 대상이 없어집니다.
이는 법적으로 ‘혼동’이라는 개념으로 설명되며, 채무자와 채권자가 동일인이 되므로 보증금 반환 채권은 소멸됩니다.
순위에 따른 배당
경매에서 배당 순위는 매우 중요한데요, 일반적으로 다음과 같은 순서로 배당이 이루어집니다.
1. 경매 집행비용: 경매를 진행하기 위한 비용(감정평가비용, 공시송달비 등)이 최우선으로 공제됩니다.
2. 최우선변제금: 소액임차인의 보증금이나 근로자의 최종 3개월분 임금 등이 해당됩니다.
3. 당해세: 해당 부동산에 부과된 국세나 지방세가 포함되며, 일반적으로 우선변제권보다 앞서 배당됩니다.
4. 우선변제권: 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금이나 저당권 등이 해당됩니다.
5. 후순위채권자: 후순위 저당권자나 기타 채무자들이 마지막으로 배당받습니다.
순위가 높을수록 배당받을 가능성이 크며, 후순위로 갈수록 배당받지 못할 위험이 커집니다.
당해세와 경매 비용 우선 공제
당해세는 해당 부동산에 부과된 세금을 의미하며, 국세나 지방세 등이 포함됩니다. 당해세는 우선변제권보다 앞서 배당되며, 특히 상속세나 증여세와 같은 큰 금액의 세금은 임차인의 보증금 회수에 영향을 미치게 되며, 또한, 경매 집행비용은 항상 최우선으로 공제됩니다.
경매 절차에서 가장 먼저 공제되는 항목은 경매를 진행하기 위한 비용입니다. 감정평가비용이나 공시송달비용 등이 이에 해당하며, 이는 모든 채권보다 우선하여 공제됩니다. 그다음으로 당해세가 공제되며, 이는 국가나 지방자치단체가 부과한 세금으로 다른 채권보다 우선하여 변제됩니다.
1순위자인 임차인이 셀프낙찰 받을 시 남은 보증금 채권의 소멸 여부
대항력을 갖춘 1순위 임차인이 자신이 거주하는 집을 낙찰받는 경우에는 법적으로 ‘혼동’의 원칙에 따라 임대인에게 청구할 보증금 반환채무가 소멸하게 됩니다. 즉, 더 이상 자신에게 보증금을 청구할 수 없게 되어 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
이는 법적으로 ‘혼동’이라는 개념으로 설명되는데, 혼동은 동일한 사람이 채무자와 채권자의 지위를 동시에 가지게 될 때 발생합니다. 예를 들어, 1순위 임차인이 자신이 거주하던 집을 낙찰받으면 그 순간 자신은 집주인(채무자)과 임차인(채권자)의 지위를 동시에 가지게 되므로 보증금을 반환받아야 할 대상 자체가 사라지게 됩니다.
따라서 1순위자인 임차인이 셀프낙찰을 받으면 남은 보증금 반환 청구는 불가능하게 되며, 이는 혼동의 원칙에 따라 자동으로 소멸하게 됩니다.
요약
1. 임차인이 셀프 낙찰 받으면 반환받지 못한 보증금은 임대인에게 청구할 수 없다.
2. 임차인에게 대항력이 있어도 말소기준권리보다 후순위자라면 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 없다.
3. 임차인이 1순위자이면서 대항력이 있는 상황이라면, 낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있다.
