상가 권리금 회수기회 방해, 임대인이 직접 영업한다며 거절했다면?

핵심 요약

상가 임대인이 “계약이 끝나면 내가 직접 영업하겠다”는 이유로 신규임차인과의 계약을 거절했다고 해서 언제나 정당한 사유가 인정되는 것은 아닙니다. 상가 권리금 회수기회 방해 여부는 임대차 종료 전 6개월 동안 임차인이 신규임차인을 주선했는지, 임대인이 무엇을 이유로 계약을 거절했는지, 법에서 정한 예외사유가 있었는지를 종합해 판단합니다. 임대인의 거절 의사와 이유가 드러나는 문자·녹음·내용증명 원본을 먼저 보존해야 합니다. 임대차 종료일과 손해배상 청구기한도 함께 계산해야 합니다.

상가 권리금 보호는 어떤 제도인가

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 정합니다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 임차인이 받기로 한 권리금을 가로채거나, 현저히 높은 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위가 대표적인 방해행위입니다.

따라서 상가 권리금 회수기회 방해 문제는 단순히 권리금계약서가 있는지만 보는 것이 아닙니다. 임차인이 실제로 어떤 신규임차인을 소개했는지, 신규임차인이 보증금과 차임을 지급할 능력이 있었는지, 임대인이 제시한 조건과 거절 이유가 무엇이었는지를 함께 확인해야 합니다.

“직접 영업하겠다”는 이유만으로 거절할 수 있을까

대법원은 2025년 11월 20일 선고한 2024다305605·305612 판결에서 임대인이 상가를 직접 사용해 영업할 계획이라는 사정만으로 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 임대인이 스스로 영업하려는 계획은 법 제10조의4 제2항이 열거한 정당한 사유에 포함되지 않는다는 취지입니다.

다만 이 판결이 모든 거절을 곧바로 불법으로 확정한다는 뜻은 아닙니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나, 임차인의 의무를 위반할 우려가 상당하거나, 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 등 법에서 정한 사유가 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 임차인에게 차임 3기 연체 등 계약갱신요구권 제한사유가 있었는지도 확인해야 합니다.

신규임차인을 반드시 실제로 소개해야 하나

원칙적으로 임차인은 권리금계약을 체결할 신규임차인을 구체적으로 정해 임대인에게 주선해야 합니다. 이름도 정해지지 않은 추상적인 희망이나 단순한 매물 광고만으로는 임대인이 누구와 계약을 체결할 수 있었는지 확인하기 어렵기 때문입니다.

그러나 임대인이 정당한 사유 없이 “누구를 데려와도 계약하지 않겠다”거나 “내가 직접 쓸 것이니 신규임차인은 받지 않겠다”고 확정적으로 말해 실제 주선이 무의미해진 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다. 대법원 2022다202498 판결과 2024다305605·305612 판결도 임대인이 미리 확정적으로 계약 거절 의사를 표시한 경우 실제 주선이 없었다는 이유만으로 보호를 배제할 수 없다는 취지를 확인했습니다.

신규임차인의 인적사항, 업종, 보증금·차임 지급능력을 설명할 자료를 함께 준비하는 것이 안전합니다. 임대인이 확정적으로 거절했다면 그 거절이 언제, 어떤 문구로 표시되었는지도 남겨야 합니다.

상가 권리금 회수기회 방해를 입증할 자료

상가 권리금 회수기회 방해를 주장하려면 임대차 종료 과정과 신규임차인 주선 과정을 시간순으로 정리할 필요가 있습니다. 다음 자료는 사건의 경위를 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

• 기존 임대차계약서, 갱신계약서와 종료 통보 자료
• 권리금계약서 또는 초안, 계약금 지급내역
• 신규임차인의 사업계획, 자금조달 자료와 신용·소득 관련 자료
• 신규임차인을 소개한 문자, 이메일, 내용증명과 통화 녹음
• 임대인이 제시한 보증금·차임·업종 조건과 거절 이유
• 시설·비품·거래처·영업상 이점 등을 확인할 사진과 장부
• 인근 상가 시세와 권리금 감정에 참고할 자료

임대차 종료일과 그 6개월 전 날짜를 먼저 계산하고, 그 기간 안의 주선·거절 자료를 구분해 정리해야 합니다. 종료 뒤에 새로 만든 자료보다 당시 주고받은 원본 메시지와 계약 초안이 사실관계를 설명하는 데 더 직접적일 수 있습니다.

임대인이 주장할 수 있는 정당한 사유

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정합니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등이 해당합니다.

이때 단순한 표현만으로 정당한 사유가 인정되는 것은 아닙니다. 예를 들어 임대인이 비영리 사용을 이유로 들었지만 실제로는 곧바로 다른 사업자에게 임대했다면 당초 거절 이유와 실제 사용관계가 일치하는지 다툼이 생길 수 있습니다. 반대로 신규임차인의 자력 부족이나 업종상 인허가 문제를 구체적인 자료로 확인했다면 임대인의 거절에 합리적인 사유가 인정될 여지도 있습니다.

손해배상 범위와 청구기한

임대인이 상가 권리금 회수기회 방해 금지의무를 위반하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법이 정한 손해배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 객관적인 권리금 중 낮은 금액입니다. 실제 손해액을 산정할 때에는 권리금계약의 내용과 감정 결과, 영업시설·거래처·입지에 관한 자료 등이 검토될 수 있습니다.

대법원 2022다260586 판결은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상채무의 지체책임이 임대차 종료일 다음 날부터 발생한다고 보았습니다. 손해액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 또한 상가건물 임대차보호법은 손해배상청구권이 임대차 종료일부터 3년 안에 행사되지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다.

임대차 종료일부터 3년이라는 기간을 놓치지 않도록 청구 가능 시점을 별도로 기록해야 합니다. 내용증명 발송만으로 모든 시효 문제가 해결되는 것은 아니므로, 구체적인 사건에서는 소송 제기나 시효 완성유예·갱신 수단을 따로 검토할 필요가 있습니다.

임차인이 지금 확인할 행동 순서

1. 임대차 종료일과 종료 6개월 전 날짜를 확인합니다.
2. 차임 연체, 무단전대 등 계약갱신요구권 제한사유가 있는지 점검합니다.
3. 신규임차인의 업종과 자력 자료를 갖추어 서면으로 주선합니다.
4. 임대인의 조건과 거절 이유를 문자·이메일·내용증명으로 확인합니다.
5. 권리금계약서, 시설목록, 매출자료와 시세자료를 보존합니다.
6. 임대차 종료일과 3년의 청구기한을 달력에 기록합니다.

상가 권리금 회수기회 방해는 임대인이 계약을 거절했다는 사실 하나만으로 결론이 정해지지 않습니다. 임차인의 주선행위, 신규임차인의 상태, 임대인의 거절 사유와 임대차 종료 전후의 실제 사용관계를 자료로 연결해야 합니다. 특히 임대인이 직접 영업하겠다는 말을 했다면 그 표현이 단순한 협상 과정이었는지, 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 확정적인 거절이었는지를 구분해 확인할 필요가 있습니다.

확인한 법령·판례·공식 자료

• 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의4
• 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605·305612 판결(대법원 판례공보)
• 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결
• 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결
• 헌법재판소 2023. 6. 29. 선고 2021헌바264 결정

확인일: 2026년 11월 6일

이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 사건의 결론은 임대차계약의 내용, 차임 연체 여부, 신규임차인의 자력, 임대인의 거절 사유와 확보된 증거에 따라 달라질 수 있습니다.