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안녕하세요.
부동산·형사 전문변호사 조효동입니다.
최근 상가 임대차 분쟁에서 가장 자주 접하는 쟁점 중 하나가 바로 누수입니다.
천장에서 물이 떨어지고, 벽체가 젖고, 곰팡이가 발생하면 문제는 곧바로 하나로 모입니다.
“이 수리비를 누가 내야 합니까?”
그러나 계약서만 펼쳐 보면 답이 선명하지 않은 경우가 대부분입니다.
임대인도 억울하고, 임차인도 억울한 구조가 만들어지죠.
이 글에서는 상가 누수 분쟁에서 법원이 실제로 사용하는 판단 기준을 중심으로,
책임 주체, 손해배상, 계약 해지 가능성까지 체계적으로 정리해보겠습니다.
1. 누수의 원인은 ‘관리 영역’에서 갈립니다
법원이 누수 사건에서 가장 먼저 확인하는 것은 하나입니다.
“누수의 원인이 누구의 관리 지배 영역에서 발생했는가?”
판단은 다음 세 축으로 이루어집니다.
판단 요소의미
| 누수 발생 위치 | 천장, 벽체, 공용배관, 전용공간 |
| 관리 주체 | 임대인, 임차인, 관리단, 시공업체 |
| 과실 여부 | 관리 소홀, 공사 하자, 구조 결함 |
이 세 요소를 종합하여,
누가 수리비를 부담하고 누가 손해배상을 해야 하는지가 결정됩니다.
2. 임대인은 ‘몰랐어도’ 책임을 집니다
건물의 노후, 방수층 파손, 구조적 결함 등으로 누수가 발생했다면,
임대인은 민법 제623조에 따른 수선의무를 부담합니다.
이 의무는 과실과 무관합니다.
즉,
임대인이 “나는 몰랐다”거나
“이전부터 있던 하자였다”고 주장하더라도,
임차인이 정상적으로 영업을 할 수 없게 된다면 임대인의 책임은 면제되지 않습니다.
최근 판례 역시 같은 입장을 취하고 있습니다.
서울고등법원 2025.6.18. 선고 2024나2017258
수원고등법원 2025.5.15. 선고 2023나24936
수원지방법원 2025.6.13. 선고 2024나54126
이들 판결은 모두,
건물 자체의 결함 또는 노후로 인한 누수는 임대인의 책임임을 분명히 하고 있습니다.
3. 공용부분 누수도 임대인이 우선 책임집니다
누수의 원인이 옥상, 외벽, 공용배관 등 공용부분일 경우,
대외적으로는 관리단이 민법 제758조에 따른 공작물 책임을 부담합니다.
그러나 임대차 관계에서는 다른 기준이 적용됩니다.
법원은 일관되게 다음과 같이 판단합니다.
“공용부분 하자라 하더라도, 임대인은 임차인에게 계약상 수선의무를 부담한다.”
그 이유는 명확합니다.
관리단에 수리를 요구할 권한을 가진 주체는 임대인(구분소유자) 이기 때문입니다.
수원지방법원 2025.6.13. 선고 2024나54126 판결 역시
임대인이 먼저 임차인에게 책임지고,
그 후 관리단에 구상하라고 판시하였습니다.
4. 위층 임차인이나 시공업체가 원인인 경우
누수가 위층 임차인의 공사 중 실수나,
인테리어 시공업체의 부실 시공에서 발생했다면,
그들은 민법 제750조 불법행위 책임을 부담합니다.
서울남부지방법원 2025.8.22. 선고 2024가단277148 판결은
중식당 인테리어 공사 중 소방배관을 훼손해 누수를 발생시킨 사안에서,
임차인과 시공업체 모두에게 연대 책임을 인정하였습니다.
피해자는 이들 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있고,
가해자들끼리 내부 분담을 하게 됩니다.
5. 손해배상 범위는 수리비에 그치지 않습니다
누수로 인한 손해는 단순한 복구 비용에 국한되지 않습니다.
법원은 다음과 같은 손해를 폭넓게 인정합니다.
영업 중단 또는 매출 감소에 따른 영업손실
인테리어, 시설투자에 대한 잔존가치 손해
예외적으로 정신적 손해에 대한 위자료
서울중앙지방법원 2025.3.27. 선고 2023가합53636,
서울고등법원 2025.6.18. 선고 2024나2017258 판결 등은
실질적인 사업 손실을 손해로 인정하였습니다.
6. 누수가 반복되면 계약 해지도 가능합니다
누수가 반복되고,
임대인이 수리를 장기간 이행하지 않아 영업이 불가능해진 경우,
임차인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다.
서울고등법원 2025.6.18. 선고 2024나2017258 판결은
임대인의 수선의무 불이행으로 인한 영업 불능을 이유로
계약 해지를 인정하였습니다.
다만,
경미하고 일시적인 누수까지 모두 해지 사유가 되는 것은 아닙니다.
울산지방법원 2025.9.17. 선고 2025나10355 판결처럼
즉시 조치된 경미한 하자는 해지가 부정되기도 합니다.
7. 실무에서 가장 중요한 것은 ‘증거와 절차’입니다
누수 분쟁에서 승패를 가르는 것은 결국 다음 다섯 가지입니다.
누수 현장 사진·영상
누수 탐지 및 감정 보고서
임대인·관리단·가해자에 대한 내용증명
영업손실 입증 자료
계약서와 수리요구 기록
이 자료들이 갖춰질수록,
법원은 책임 주체와 손해 범위를 훨씬 명확하게 판단할 수 있습니다.
마무리
상가 누수는 단순한 건물 하자가 아니라,
계약 책임과 손해배상, 나아가 임대차 존속 여부를 결정하는 법적 문제입니다.
임대인은 수선의무를,
임차인은 증거와 절차를 놓쳐서는 안 됩니다.
누수는 말라버릴 수 있지만,
책임은 그렇지 않거든요.
감사합니다.