상가 원상복구 범위, 전 임차인 시설까지 철거해야 할까?

핵심 요약

상가 임대차가 끝나면 임차인은 원칙적으로 자신이 변경한 부분을 임대 당시 상태로 돌려놓아야 합니다. 그러나 전 임차인이 이미 설치한 인테리어와 시설까지 언제나 현재 임차인이 철거해야 하는 것은 아니며, 계약 체결 경위와 특약, 영업 양수 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 입점 직전 사진·동영상과 시설 인수목록이 원상복구 기준점을 확인하는 핵심 자료가 됩니다. 철거공사를 시작하기 전에는 임대인과 복구 항목을 서면으로 확정하는 것이 안전합니다.

상가 원상복구 범위의 출발점은 임대 당시 상태입니다

민법 제654조는 임대차에 제615조를 준용하고, 제615조는 목적물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정합니다. 대법원도 임차인이 목적물을 수리하거나 변경한 경우 원칙적으로 그 변경 부분을 철거해 임대 당시 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다고 봅니다.

다만 상가 원상복구 범위는 단순히 “전부 철거 후 빈 점포로 반환한다”는 한 문장으로 결정되지 않을 수 있습니다. 임대차계약의 체결 경위와 특약 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 실제로 수리·변경한 부분을 구체적으로 확인해야 합니다. 임대인이 승인한 공사인지, 임대차 종료 때 존치하기로 별도 합의했는지도 중요한 사정이 될 수 있습니다.

전 임차인이 설치한 시설은 누가 철거해야 하나

대법원 2023다249661 판결은 임대 당시 이미 전 임차인 등이 설치한 가건물이나 공작물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 현재 임차인은 자신이 임차했을 때의 상태로 반환하면 되고, 전 임차인 설치 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 판단했습니다. 계약서에 일반적인 원상복구 조항이 있다는 이유만으로 임차목적물로 명시되지 않은 기존 시설까지 모두 철거하기로 약정했다고 단정하기 어렵다는 취지입니다.

하지만 대법원 2019다287123 판결에서는 전 임차인이 설치한 커피전문점 시설이라도 현재 임차인이 같은 영업을 양수해 사용했고, 계약서에 종료 시 원상회복의무를 정한 사정 등을 고려해 현재 임차인의 철거의무를 인정한 원심 판단을 수긍했습니다.

전 임차인 시설이라는 사실만으로 철거의무가 자동으로 면제되거나 인정되는 것은 아닙니다. 두 판결은 모순된다기보다 계약의 대상, 시설을 인수한 과정, 현재 임차인의 사용관계와 특약의 의미를 개별적으로 판단해야 한다는 점을 보여줍니다.

원상복구 특약은 문구와 계약 경위를 함께 봅니다

계약서에 “임차인의 비용으로 원상복구한다”는 문구가 있다면 중요한 판단자료가 됩니다. 그러나 그 문구가 현재 임차인이 설치한 부분만을 뜻하는지, 전 임차인으로부터 인수한 시설까지 포함하는지, 건물의 구조체·기본설비 중 어느 범위까지 포함하는지는 계약 내용과 체결 경위에 따라 다툼이 생길 수 있습니다.

예를 들어 계약 체결 당시 임대인과 임차인이 기존 시설을 그대로 활용하는 것을 전제로 업종과 차임을 정했고, 시설 인수 사실이 계약서나 별도 확인서에 적혀 있다면 특약 해석에 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 이전 영업을 포괄적으로 양수하고 동일한 시설을 계속 사용하면서 종료 시 완전 철거를 명시적으로 약정했다면 임차인의 책임 범위가 넓게 인정될 가능성도 있습니다.

‘원상’이 어느 시점을 의미하는지 계약서와 인수인계서에 구체적으로 적어야 합니다. “현 상태로 인수한다”는 표현만으로 철거의무까지 모두 정해졌다고 보기 어려울 수 있으므로, 존치시설과 철거시설을 도면이나 사진에 표시하는 편이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

상가 원상복구 범위를 확인할 증거

상가 원상복구 범위가 문제되면 입점 전후의 상태를 비교할 자료가 중요합니다. 임차인이 직접 설치한 시설과 이미 존재하던 시설을 구분할 수 있도록 다음 자료를 준비할 필요가 있습니다.

• 임대차계약서와 원상복구·시설승계 관련 특약
• 입점 직전 날짜가 확인되는 사진과 동영상
• 평면도, 시설물 목록과 전 임차인 인수인계서
• 인테리어 공사계약서, 견적서, 세금계산서와 공사 전후 사진
• 임대인의 공사 승인 문자·이메일과 존치 요청 기록
• 계약 종료 전 합동점검표와 임대인이 요구한 철거목록
• 철거업체별 견적서, 공사 사진과 폐기물 처리내역

사진은 일부 시설만 확대하지 말고 벽·바닥·천장과 기본설비가 함께 보이도록 공간별로 남겨야 합니다. 촬영일자와 장소를 확인할 수 있는 원본 파일을 보존하고, 계약 당시 중개사나 공사업체가 보유한 자료도 확인하는 것이 좋습니다.

노후화와 임차인의 변경을 구분해야 합니다

장기간 사용에 따른 자연스러운 마모와 임차인의 고의·과실 또는 별도 공사로 생긴 훼손은 구분할 필요가 있습니다. 페인트 변색, 바닥 마모, 설비의 수명 저하가 모두 임차인의 철거·교체 책임으로 이어지는 것은 아닐 수 있습니다. 반면 벽체 철거, 배관 이동, 전기 증설, 간판 고정 과정에서 구조물이나 외벽을 훼손했다면 복구 책임이 문제될 가능성이 큽니다.

특약에 통상손모까지 임차인이 부담한다는 내용이 있는지도 확인해야 합니다. 문구가 불명확하거나 지나치게 포괄적이면 구체적인 공사 범위와 계약 체결 당시의 설명을 함께 살펴야 하므로, 단순히 견적서 총액만으로 책임이 확정된다고 보기 어렵습니다.

복구비가 지나치게 큰 경우의 손해액

대법원 판례는 수리나 원상복구가 가능하면 실제 복구비가 통상적인 손해가 될 수 있지만, 복구비가 목적물의 교환가치 감소분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 손해액을 교환가치 감소분 범위로 제한할 수 있다고 봅니다. 원상회복 지체로 영업을 하지 못했다는 손해도 실제 공사가 끝난 날까지 전부 인정되는 것이 아니라 임대인이 스스로 복구할 수 있었던 합리적인 기간이 기준이 될 수 있습니다.

철거비를 보증금에서 공제하려면 실제 철거항목, 단가와 공사 필요성을 설명할 자료가 필요합니다. 임차인도 견적이 과도하다고 판단되면 같은 범위로 복수 견적을 받아 비교하고, 존치 가능한 시설과 철거가 필요한 시설을 구분해야 합니다.

퇴거 전에 진행할 순서

1. 계약서와 특약에서 원상복구 기준 시점과 시설 범위를 확인합니다.
2. 입점 당시 자료와 현재 상태를 공간별로 비교합니다.
3. 전 임차인 시설, 현재 임차인 공사, 건물 기본설비를 구분합니다.
4. 임대인과 현장점검을 하고 요구사항을 서면 목록으로 받습니다.
5. 합의된 범위에 대해 복수 견적을 받아 공사기간과 비용을 확인합니다.
6. 공사 전·중·후 사진과 폐기물 처리자료를 보관합니다.
7. 열쇠 인도와 보증금 정산 내용을 확인서에 남깁니다.

상가 원상복구 범위는 계약 종료 직전에 처음 논의하면 철거 일정과 보증금 정산이 동시에 얽혀 갈등이 커질 수 있습니다. 종료 의사가 정해졌다면 여유를 두고 임대인에게 현장점검을 요청하고, 서로 합의된 항목과 다투는 항목을 구분해 기록하는 것이 좋습니다.

특히 전 임차인의 시설을 그대로 사용한 상가라면 영업양수도계약, 시설대금 지급내역, 임대인의 인지 여부를 함께 확인해야 합니다. 상가 원상복구 범위를 판단할 때에는 누가 처음 설치했는지만이 아니라 현재 임차인이 어떤 조건으로 시설을 인수해 사용했는지가 중요할 수 있습니다.

확인한 법령·판례·공식 자료

• 국가법령정보센터 민법 제615조·제617조·제654조
• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결
• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2019다287123 판결
• 대법원 원상복구비·원상회복 지체 손해 관련 판결

확인일: 2026년 11월 9일

이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 상가 원상복구 범위와 비용 부담은 계약 문구, 입점 당시 상태, 시설 인수 경위, 공사 승인 여부와 확보된 증거에 따라 달라질 수 있습니다.