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안녕하세요, 부동산&형사 동시 전문변호사 조효동 변호사입니다.
주택임대차보호법상 '계약갱신청구권'이 도입된 이후, 현장에서는 갱신권 사용 여부를 둘러싼 복잡한 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.
특히 최근에는 "이미 갱신권을 한 번 사용했는데, 이후 임대인과 합의로 보증금을 올리고 재계약했다면 향후에 갱신권을 또 쓸 수 있는가?"라는 질문이 정말 많은데요, 아마 임대차 3법 개정 이후 6년차가 되는 시점이 도래하기 때문인것 같습니다.
오늘은 이 쟁점에 대해 법리적 근거와 실무적 잣대를 바탕으로 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.
1. '단 한 번의 기회'
우리 법은 임차인의 주거 안정을 도모하면서도 임대인의 재산권을 고려하여 갱신권 행사를 엄격히 제한하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
법적으로 보장된 계약갱신청구권은 1회에 한하고 있습니다.
즉 한 번 사용하면 그 효력은 소진됩니다.
2. 합의 재계약은 '새로운 판'인가?
상담 사례를 재구성해 보겠습니다.
2020년 입주 후 2022년에 이미 갱신권을 써서 2년을 더 살았습니다.
그런데 2024년에 임대인과 협의하여 보증금을 5% 넘게 올리고 계약서를 다시 썼습니다.
임차인 입장에서는 "새로 계약서를 썼으니, 2026년에 다시 갱신권을 쓸 수 있지 않을까?"라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 여기서 '법정 갱신'과 '합의 재계약'의 차이를 명확히 알아야 합니다.
구분 | 법정 갱신 (갱신권 행사) | 합의 재계약 (새로운 계약) |
성립 요건 | 임차인의 일방적 의사표시 | 당사자 간 자유로운 의사 합치 |
증액 한도 | 보증금의 5% 이내 제한 | 제한 없음 (5% 초과 가능) |
법적 성격 | 기존 계약의 연장선 | 기존 계약 종료 및 신규 계약 체결 |
갱신권 부활 | 해당 없음 | 원칙적으로 불가 |
만약 2024년 계약 당시 보증금을 5% 초과하여 인상했다면, 이는 법이 강제하는 갱신이 아니라 당사자들이 자유롭게 맺은 '신규 계약'으로 분류됩니다.
즉, 정리하자면!
임대인과 임차인이 이미 계약갱신청구권을 사용한 후, 상호 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 '신규 계약'을 체결하는 경우라면 특약사항이 매우 중요합니다.
특약에 "본 계약은 종전 계약과 무관한 신규 계약이며, 임차인은 본 계약을 기준으로 향후 1회의 계약갱신청구권을 새로이 행사할 수 있다"는 취지를 명확히 기재해야 합니다.
이처럼 임차인의 새로운 권리 존재를 명시해 두어야만, 추후 발생할 수 있는 분쟁에서 임차인의 계약갱신청구권이 법적으로 안전하게 보호받을 수 있습니다.
다만, 이 글을 작성하는 2026년 4월 기준으로, 위와 같이 작성하였다고 하더라도, 법적으로 임차인의 계약갱신청구권을 정상적으로 사용 가능하다는 판례가 없으므로, 확실한 답변은 아닌 점을 감안해주시면 감사하겠습니다.
3. 계약은 새 것, 권리는 헌 것
많은 분이 "새로운 계약 체결 = 권리의 초기화"로 오해하시지만, 실무와 판례의 시각은 냉정합니다.
합의 재계약으로 인해 기존의 임대차 관계가 종료되고 새로운 임대차 관계가 시작되었다 하더라도, 이미 소진된 갱신청구권이 다시 살아나지는 않습니다.
법이 정한 '1회'라는 제한은 동일한 당사자 사이의 연속적인 임대차 관계 전체를 관통하는 원칙이기 때문입니다.
따라서 2022년에 이미 권리를 행사했다면, 2024년에 보증금을 대폭 올린 재계약을 맺었더라도 2026년에 다시 갱신권을 행사하는 것은 법적으로 불가능합니다.
또한, 2024년에 재계약을 체결했다면, 임대인은 계약기간에 구속되므로 임차인의 동의 없이 일방적인 계약 해지가 불가능하며, 임차인 또한 2년이라는 기간을 보장받을 수 있으므로 임차인의 거주권이 보장되는 것으로 봐야 할 것입니다.
그런 이유로, 임대인과 임차인이 완전히 새로운 임대차계약을 체결했다고 하더라도 계약갱신청구권이 부활하지 않는 것입니다.
4. 변호사형의 팁 "문구가 분쟁을 막습니다"
불필요한 법적 분쟁을 피하기 위해 임대인과 임차인 모두 다음의 사항을 반드시 유념해야 합니다.
임차인을 위한 조언: 2024년 합의 재계약 시 보증금을 많이 올려주더라도, 그것이 갱신권 부활을 의미하지 않는다는 점을 직시해야 합니다.
향후 거주 계획을 세울 때 2026년에는 퇴거해야 할 수도 있음을 전제해야 합니다.임대인을 위한 조언: 재계약서 작성 시 특약사항에 "본 계약은 임차인이 기존에 계약갱신요구권을 행사한 이후, 당사자 간 합의로 체결된 재계약임"이라는 문구를 명시하십시오.
이는 추후 임차인이 갱신권 부활을 주장하며 퇴거를 거부하는 상황을 방지하는 강력한 증거가 됩니다.
[변호사의 한마디]
"계약서의 형태가 바뀐다고 해서 법이 정한 권리의 횟수가 늘어나지는 않습니다. 갱신권은 단 한 번의 기회라는 점을 잊지 마시고, 재계약 전 반드시 법률적 이해득실을 따져보시길 바랍니다."