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부동산 투자 상담을 하다 보면 다음과 같은 질문을 자주 듣습니다.
“건물을 매수하고 나서 보니 불법 증축이 있었습니다.
이 경우 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?”
결론부터 말하면 매수인이 그 사실을 알고 계약했는지 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다.
같은 불법건축물이라도 어떤 경우에는 손해배상이 인정되지만, 어떤 경우에는 매수인이 아무런 보상을 받지 못하는 경우도 있습니다.
실제 법원의 판단 기준을 투자자의 관점에서 정리하면 다음과 같습니다.
1. 불법건축물이라는 사실을 알고 매수한 경우
매수인이 계약 당시 불법 증축 사실을 인지하고 있었다면, 법적으로는 ‘악의의 매수인’에 해당합니다.
이 경우에는 매도인에게 책임을 묻는 것이 매우 어렵습니다.
① 하자를 이유로 한 손해배상 청구
민법은 다음과 같은 원칙을 두고 있습니다.
매수인이 하자를 알고 매수한 경우에는 매도인이 그 하자에 대해 책임을 지지 않는다.
따라서 다음과 같은 상황에서는 매도인의 책임이 인정되기 어렵습니다.
불법 증축 사실을 이미 알고 계약한 경우
외관상 건축물대장과 다른 구조가 명백한 경우
임대 세대 수나 건물 구조만 보아도 위반 건축임을 쉽게 알 수 있는 경우
이 경우 법원은 대체로 다음과 같이 판단합니다.
“매수인이 해당 상태를 인지한 상태에서 매매가 이루어졌다고 본다.”
즉 하자를 감수하고 매수한 것으로 해석되는 것입니다.
② “설명하지 않은 것은 사기 아닌가?”라는 주장
매수인이 이미 알고 있었거나,
조금만 확인하면 알 수 있었던 상황이라면 매도인에게 별도의 설명의무가 인정되지 않는 경우가 많습니다.
특히 다음과 같은 경우에는 매도인의 책임이 부정되는 사례가 많습니다.
건축물대장을 확인하면 즉시 알 수 있는 경우
현장에서 구조적 차이가 명확하게 드러나는 경우
계약서에 ‘현 상태 매매’ 특약이 있는 경우
이 경우 법원은 대체로 다음과 같이 봅니다.
“현 시설 상태 그대로 매수하기로 합의한 것으로 볼 수 있다.”
결국 알고 매수한 경우에는 매도인 책임을 인정받기 매우 어렵습니다.
2. 불법건축물이라는 사실을 모르고 매수한 경우
반대로 매수인이 정상 건물이라고 믿고 계약한 경우에는 법원의 판단이 달라집니다.
불법건축물은 단순한 건물 상태의 문제가 아니라 법률적으로 사용이 제한되는 하자이기 때문입니다.
대표적으로 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
철거 명령
이행강제금 부과
임대 또는 영업 제한
이 때문에 법원은 불법건축물을 단순한 건물 결함이 아니라 다음과 같이 평가합니다.
“건물의 정상적인 이용을 제한하는 법률적 하자”
① 매도인의 하자담보책임
매도인은 원칙적으로 하자가 없는 건물을 인도할 의무가 있습니다.
따라서 불법건축물 사실을 숨기고 매도한 경우에는 매수인이 다음과 같은 청구를 할 수 있습니다.
불법 부분 철거 비용
원상복구 비용
건물 가치 하락분
심각한 경우 계약 해제
실제 판례에서도 수천만 원에서 억 단위의 손해배상이 인정된 사례가 존재합니다.
② 매수인의 과실 문제
다만 실무에서는 다음과 같은 문제가 자주 제기됩니다.
“매수인이 건축물대장을 확인하지 않았다.”
이 경우 법원은 매수인의 과실을 고려하여 배상액을 감액하기도 합니다.
즉 다음과 같은 판단 구조가 형성됩니다.
매도인의 책임 존재
그러나 매수인도 일정 부분 과실 있음
따라서 배상액이 일정 비율로 줄어들 수 있습니다.
③ 매도인이 알고도 숨긴 경우
특히 중요한 쟁점은 매도인이 불법 사실을 알고 있었는지 여부입니다.
매도인이 불법 증축 사실을 알고 있으면서 이를 고지하지 않았다면 다음과 같은 법적 책임이 문제 됩니다.
고지의무 위반에 따른 불법행위 책임
이 경우에는 하자담보책임이 제한되더라도 불법행위 책임으로 손해배상이 인정되는 경우가 있습니다.
실제 판례에서는 다음과 같이 책임 비율을 나누는 경우도 있습니다.
매수인 과실 : 30%
매도인 책임 : 70%
이러한 방식으로 매도인에게 상당한 손해배상이 인정된 사례도 존재합니다.
3. 법원이 판단할 때 보는 핵심 요소
불법건축물 분쟁에서 법원이 가장 중요하게 보는 것은 다음과 같은 사실관계입니다.
매수인이 불법 사실을 알고 있었는지
계약서에 ‘현 상태 매매’ 특약이 있는지
중개사가 어떤 설명을 했는지
건축물대장과 실제 건물의 차이가 얼마나 큰지
외관상 위반 여부가 쉽게 확인되는지
이러한 구체적인 사정을 종합하여 책임의 유무와 배상 비율이 결정됩니다.
투자자에게 드리는 현실적인 조언
불법건축물 문제는 단순히 “싸게 사면 된다”는 문제가 아닙니다.
문제의 핵심은 다음입니다.
문제가 발생했을 때 누가 책임을 지는가
건축물대장 확인,
현장 구조 확인,
중개사의 설명 기록 등 기본적인 확인 절차를 거치지 않고 매수한 경우,
나중에 철거 명령이나 이행강제금이 부과되더라도 그 부담이 매수인에게 돌아갈 가능성이 높습니다.
결국 부동산 거래에서는 정보와 법률 이해가 곧 위험 관리입니다.
특히 불법건축물 문제는,
같은 건물이라도 법을 아는 사람과 모르는 사람의 결과가 완전히 달라지는 영역이라고 할 수 있습니다.